En España absolutamente todas las edificaciones, incluyendo no solo las grandes obras sino también aquellas de menor envergadura, requieren la obtención de distintos permisos y licencias municipales para poder ser ejecutadas de forma completamente legal y reconocida. Construir sin autorización previa o realizar modificaciones sin contar con los permisos adecuados puede constituir una infracción urbanística con importantes consecuencias.

Por este motivo, en esta ocasión queremos abordar con detalle cómo legalizar una construcción, ya que este proceso resulta esencial para regularizar la situación de cualquier inmueble, cumplir de manera estricta con la normativa urbanística vigente, evitar inconvenientes legales y financieros que puedan surgir y obtener la documentación oficial que respalde la legalidad de la obra.

¿Cómo legalizar una construcción y qué consecuencias existen si no lo hago?

Las posibles problemáticas de no legalizar una construcción son variadas, complejas y en muchos casos extremadamente severas dependiendo de cada situación concreta. Entre las medidas más inmediatas que puede adoptar la administración, el ayuntamiento correspondiente tiene la facultad de imponer multas significativas, ordenar la paralización de las obras en curso o, incluso, solicitar la demolición total o parcial de lo edificado si se considera que la construcción es incompatible con la normativa urbanística establecida. Al mismo tiempo, la falta de legalización puede conllevar la imposibilidad de vender, hipotecar o transmitir el inmueble de manera legal, además de provocar dificultades a la hora de dar de alta o modificar suministros básicos como el agua corriente, la luz eléctrica o el suministro de gas natural.

Por otra parte, conviene destacar que una edificación considerada ilegal también puede ver limitadas sus posibilidades de mejora, modernización o rehabilitación, dado que no se autorizan obras destinadas a incrementar su valor de expropiación, aumentar el volumen edificado o introducir mejoras orientadas a su actualización. Precisamente por todo esto, comprender en detalle cómo legalizar una construcción es absolutamente imprescindible para evitar escenarios tan desfavorables.

Primer paso: consulta inicial y estudio de viabilidad en el ayuntamiento

Al momento de plantearse cómo legalizar una construcción, el primer paso, y sin duda uno de los más relevantes, consiste en acudir directamente al departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente al municipio donde se ubica la propiedad. Es importante remarcar que no todas las construcciones son susceptibles de ser legalizadas, por lo que en esta primera consulta se accede a información esencial sobre la viabilidad, así como sobre los requisitos concretos que deberán cumplirse para obtener la legalización. En el caso de que la respuesta inicial del ayuntamiento sea negativa, lo más recomendable es solicitar información sobre alternativas que permitan adecuarse a la normativa vigente y evitar sanciones.

Una sugerencia práctica en este sentido es apoyarse en profesionales cualificados que puedan acompañar al propietario en este procedimiento complejo y exigente. Empresas especializadas como ADAPTA ofrecen servicios de tramitación de distintos permisos y cédulas, contando con un equipo de arquitectos plenamente capacitado para llevar a cabo cada uno de los trámites administrativos y técnicos requeridos por la administración.

Segundo paso: recopilación y preparación de la documentación

Para avanzar en el proceso de legalizar una construcción, resulta imprescindible reunir una serie de documentos fundamentales. Entre ellos se encuentran el certificado de antigüedad, que acredita que la vivienda cumple con el tiempo mínimo exigido; el libro del edificio, en el que se incluyen las características físicas y técnicas de la construcción; una memoria descriptiva y constructiva que detalle materiales, procedimientos y técnicas utilizadas; una justificación que demuestre el cumplimiento de las normativas urbanísticas vigentes y, finalmente, un presupuesto económico que refleje el coste total de la obra realizada.

Un documento indispensable es el proyecto técnico visado, elaborado y firmado por un arquitecto o arquitecto técnico colegiado. Dicho proyecto constituye la base del expediente de legalización y debe contener memoria descriptiva, justificativa y constructiva, planos detallados, justificación normativa, presupuesto económico desglosado, así como otros anexos adicionales.

Tercer paso: verificación del cumplimiento normativo

Para que una obra pueda ser legalizada, resulta esencial que la misma cumpla con la normativa vigente en materia de urbanismo y construcción. Entre las principales regulaciones que deben observarse destacan la normativa urbanística municipal, el Código Técnico de la Edificación, el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios y, en el caso de viviendas destinadas a uso habitacional, las condiciones de habitabilidad exigidas por la Cédula de Habitabilidad y el certificado energético. 

En el caso de edificaciones antiguas, algunos ayuntamientos permiten la legalización siempre que al menos se cumpla la normativa urbanística básica. No obstante, si se detectan incumplimientos relevantes, la administración puede exigir reformas, modificaciones o adaptaciones con el fin de ajustar la construcción a la normativa vigente. Por este motivo, realizar un estudio de viabilidad previo y tener la capacidad de introducir cambios resulta fundamental en el proceso de legalización.

Cuarto paso: presentación de la solicitud y tramitación de la licencia

Una vez que toda la documentación y el proyecto técnico de legalización están preparados, el siguiente paso consiste en presentar formalmente la solicitud de la licencia en el ayuntamiento correspondiente. Para llevar a cabo este trámite es obligatorio abonar las tasas administrativas, que varían en función de la ubicación del inmueble y de la normativa local aplicable.

Posteriormente, el ayuntamiento se encargará de revisar el cumplimiento de todos los requisitos y podrá solicitar correcciones o ajustes si los considera necesarios. Una vez concedida la licencia de legalización, el propietario deberá abonar el impuesto de construcciones, instalaciones y obras, además de satisfacer las tasas municipales que correspondan.

Quinto paso: inscripción en el registro de la propiedad y trámites complementarios

Cuando la licencia de legalización ha sido aprobada, el último paso fundamental en el proceso de cómo legalizar una construcción consiste en realizar los trámites en el registro de la propiedad. Esto permite actualizar la situación registral del inmueble, incorporando la inscripción de la vivienda ya legalizada. Se trata de un procedimiento indispensable para garantizar el reconocimiento legal de la propiedad, evitando futuros problemas en operaciones de compraventa, hipoteca u otros trámites jurídicos.

Además del registro, la legalización de una obra sin licencia suele ser un requisito imprescindible para otros procedimientos de gran relevancia. Por ejemplo, es obligatoria para obtener la licencia de primera ocupación en viviendas de nueva construcción, así como para tramitar la licencia de apertura en locales comerciales. También se exige para dar de alta o modificar suministros básicos como agua, gas o electricidad. Empresas como ADAPTA disponen de amplia experiencia en la gestión de certificados energéticos y cédulas de habitabilidad en Barcelona y su provincia, encargándose tanto de la obtención de la cédula tras una reforma como de su renovación, lo cual constituye un paso clave para completar la legalización y garantizar la plena habitabilidad de la construcción.